《民法典》新增“居住权”，信息化系统要点有哪些？-5657威尼斯

5月28日下午，随着十三届全国人大三次会议表决通过，新中国首部《中华人民共和国民法典》（以下简称“民法典”）正式问世，中国民法制度迎来了民法典时代，也将给我们的生活带来巨大变化。

民法典物权编的一大亮点，是增加规定“居住权”这一新型用益物权。随即，居住权引起热议。那么，到底什么是居住权？本文将针对“居住权”的由来、权利内容、取得方式以及信息化系统的实现做简单探讨。

居住权是什么？

居住权起源于罗马法，是指以居住为目的，对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。从渊源看，居住权最早产生于罗马婚姻家庭关系中，而且与财产继承制度紧密相关，最初是作为生活保障的制度设计而存在的。

2018年8月27日，提请全国人大常委会审议的民法典物权编草案专门规定了“居住权”：居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定生活居住需要。

而在今年发布的《民法典》中，则第一次正式明确了居住权，并对其做出了以下规定：

第十四章　居住权

第三百六十六条　居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条　设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

第三百六十八条　居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条　居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条　居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

第三百七十一条　以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

居住权的权利内容

根据《民法典》第三百六十六条：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”而对比《民法典》中对用益物权的规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利”。很明显，居住权中缺少了“收益”这一权利内容。

所以，在居住权设立后，居住权人只能占用与使用（居住），不得买卖、继承、赠与等转移不动产。而不动产的所有权人在该房产设立了居住权的情况下，依然是可以进行买卖，从而获取收益的。

居住权取得方式

依合同而取得居住权

如承租人依据租赁合同，取得对其出租房屋的居住权。

直接依据法律的规定取得居住权

如未成年子女对其父母的房屋享有居住权。

依据遗嘱等法律行为取得居住权

房屋所有权人可通过设立遗嘱的方式为他人设定居住权。

因取得时效的经过取得居住权

房屋所有权人在满足取得时效的要求前提下，经过法定的期间，即可取得居住权。

信息化系统实现的建议

居住权制度的设立，是不动产交易中不容忽视的变量。武大吉奥耕耘不动产登记交易行业二十余载，在信息化助推不动产登记交易道路上持续发力，不断提升便民利民服务水平，实现不动产登记应用模式的探索和升级。此次，针对《民法典》中居住权制度的设立，为保障不动产交易安全，我们提出以下五点信息化系统建设建议：

01

根据《民法典》规定，居住权不得转让、继承。武大吉奥在信息化系统研发居住权登记流程时，排除了转移登记流程，只设置首次登记、注销登记、更正登记流程，后续根据实际业务发展情况或国家相关文件（如司法解释）再做扩展。

02

根据《民法典》规定，设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。武大吉奥将针对信息化系统设置居住权业务逻辑判断，进行不动产后续租赁登记办理时，在系统中判断并提示该处房产已设立居住权。

03

虽然居住权的存在并不限制不动产所有权人对其进行买卖，但实际交易价格势必会受其影响。武大吉奥在信息化系统中针对不动产转移登记办理情况，设立相应的居住权已存在的提示；在该产权信息查询时，除了显示查封、抵押、异议等登记信息，也将会标明居住权的登记内容，其中包括当事人的姓名或者名称、居住权期限等内容。

04

居住权是一项独立又特殊的用益物权，同时带有一定的限制性作用。武大吉奥建议在信息化系统中，不动产登记簿设置“居住权”单独页面，记录居住权登记的相关内容。

05

居住权的设立是在登记时生效，为了更好地保障居住权人的权益，武大吉奥建议设计不动产的“居住权证”。该权利证书内容，应包含居住权人的身份信息、该不动产的地址坐落、权利类型/性质、居住权的期限等，并在附记信息中注明居住的条件、要求及解决争议的方法等其他内容。